保安居：银行业不断优化住房金融服务

开卷有益网 2024-07-02 22:29:50 1822 862

来源：金融时报

房地产不仅是经济高质量发展的重点行业，也是保障民生安居的关键所在。今年以来，在疫情冲击下，房地产市场发展承压。数据显示，1至5月，商品房销售面积和房企到位资金分别下降23.6%和25.8%；房屋新开工、竣工、施工面积分别下降30.6%、15.3%、1%。

为推动房地产市场走出疫情阴霾，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，银行业坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，持续从供需两端发力，调整和优化住房金融业务，为满足合理购房需求提供更多金融保障，进一步助力培育长租市场和保障性住房建设，为居民的各类安居需求保驾护航。

满足合理购房需求

今年以来，各大城市纷纷推出提振楼市政策，保障居民合理住房需求。“一线城市以跟随贷款市场报价利率（LPR）下调房贷利率为主。二线城市以放松限购限售为主，市场多有边际改善。三四线城市放松力度最大，限购限售放松叠加降首付，政策效果不一。”中行研究院研究员叶银丹表示。

在住房金融端，全国各地银行机构跟进相关政策及LPR的下调，并根据当地房地产运行情况，及时下调房贷利率，为刚需购房者减轻负担。后续，银行业将会如何提升支持力度和精准度？

在叶银丹看来，一方面，需要继续适度下调首套房房贷利率，降低购房负担。“尽管近期5年期LPR下调了15个基点，带动了房贷利率下降。但较之企业贷、消费贷等其他贷款利率，当前房贷利率依然较高。进一步通过降低加点、调降LPR等方式降低房贷利率，有利于降低居民长期贷款负担，刺激居民需求释放。”叶银丹说。另一方面，还应推动经济基础较好、居民还贷能力较强的二线、新一线等重点城市定向下调刚需、改善性住房的房贷首付比例。针对二线、新一线等重点城市首付比例较高尤其是改善性二套房首付比例高的问题，叶银丹建议，针对首套首贷、出售首套置换二套、结清首套贷款购买二套等情况，适当放松认房又认贷的限制并适度下调首付比例。

在供给端，银行业积极为住房建设提供助力，提升居民的居住品质。“我们能在线上实时查看开发商缴款、申请信息等监管数据，便捷地进行监管、使用、退还等操作，这对规范商品房质量保证金的使用、防范工程质量纠纷具有积极意义。”市云城住房置业融资担保有限公司财务负责人介绍说。近日，通过恒丰银行商品房质量保证金监管系统，一笔2500万元的质量保证金转入该公司监管账户进行专户管理。

据介绍，依托该系统，商品房质量保证金可通过恒丰银行专用监管账户进行智慧化管理，并与住建部门商品房质量保证金综合管理平台进行实时数据交互，保证资金划转、缴存、拨付、退还的安全性，同时，还能为房地产开发企业和施工单位提供账户服务、支付结算等一站式金融服务，有效维护购房者的合法权益和房地产市场交易秩序。

不仅“有房住”更要“住好房”

健身房、迷你影音室、咖啡厅、自选超市、共享厨房等公共服务，新能源供能体系、海绵城市系统等低碳模式所打造的绿色生活方式……在北京市大兴区西红门镇新建一村，建行北京市分行携手清华大学专家进行设计，适“租”而建，为租客打造了功能齐全且温馨的CCB建融家园·创业之家品牌社区。

“这一项目总建筑面积超3万平方米，可租房源440套，主要面向亦庄、瀛海等周边商圈及产业园区的新市民出租，可满足1000余人居住需求，目前已有200多名新市民入住，我们不仅要让他们‘有房住’，更要让他们‘住好房’。”建行北京市分行有关负责人告诉《金融时报》记者。

结合不同群体的租房需求，该行不断提供有针对性的服务。在大兴，该行的大兴区金星庄宅基地改造项目通过统一收持、统一升级改造、统一运营管理，推动农村闲置宅基地住房成为保障性租赁住房有效房源，可解决1000余名城市基本公共服务人员住房难题。值得一提的是，正在改造的大兴“骑手之家”项目，还配建了光伏设施和室外快递车电池免费更换站，为“快递小哥”提供专属租赁住房。

“我们一直在探索集体土地租赁住房建设、宅基地改造、商（工）改租等方式，增加保障性租赁住房供给。”建行北京市分行有关负责人介绍说，该行已经信贷支持租赁住房建设超4万套，并协同建信住房北京公司通过收持改造闲置房源，提供租赁房屋逾6万套，帮助3万多新市民、青年人解决住房困难。

在加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系的背景下，银行业的参与力度日益提升。截至今年5月末，工行北京市分行累计为北京地区保障性租赁住房项目提供金融支持近百亿元，支持保障性租赁住房资源9000余套。

“我们积极推进政企银三方对接，主动搭建政企银多方协作平台，走访北京市、区保障性住房建设主体及重点企业，共同探索租赁住房金融支持模式，结合地区实际做好制度设计，积极开展融资对接和综合金融服务。”工行北京市分行有关负责人表示。

加大金融助力安居工程力度

“我们以长租方式收持政府、企业、居民、农户手里的闲置老旧房产、低效物业楼宇等，引入专业机构进行更新改造后，转化为适配客户不同层次需求的高品质、价格优惠的租赁房，包括让新市民、打工者、年轻创客等在北京有个安定、体面的居所。由此产生的长期稳定租金，又能成为REITs等证券化产品的优质基础资产，从而形成金融的闭环。”在7月12日举行的首届北京城市更新论坛上，建行董事长田国立表示。

随着长租市场的进一步发展，银行业的探索支持力度也在持续提升。在北京市首例“租赁置换”改造项目——真武庙五里项目中，建行北京市分行协同建信住房北京公司共同探索出租赁置换、更新改造、专业运营的“三步走”方案，助力改善老旧小区房屋质量，推进核心区疏解整治与职住平衡。

“目前，该项目已实现商业可持续逻辑下的老旧小区改造，且无任何财政性资金投入，为老旧小区改造提供了新路径。”建行北京市分行有关负责人介绍说。

工行北京市分行则强化“租赁+城市更新”模式创新，形成涵盖公共租赁住房建设贷款、商业性租赁住房贷款、保障性租赁住房建设贷款、个人租赁住房贷款等多种产品的全场景产品体系，支持租赁住房运营过程中的重资产建设、轻资产运营等多种模式，围绕保障性租赁住房建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等各个环节，提供全流程、一揽子、多元化金融服务。

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